如何委託房仲銷售


假如你是屋主(或地主),你希望找房仲來幫你銷售不動產,那麼首先你就必須要簡單瞭解,委託房仲銷售的流程:

一、洽詢階段(緣起)
(1)先電話閒聊該區域行情及房市,瞭解房仲的專業程度
(2)感覺對了,再告知房屋地址、土地地段地號,讓房仲調查及評估
(3)確定房屋或土地現場使用現況(空屋空地、出租中)
(4)等待房仲進一步回報結論,確認雙方見面談時間

二、房仲調查及準備階段(1~3天左右)
(1)依據房屋及土地位址,調閱地政謄本,瞭解不動產產權及基本資料
(2)搜尋Google地圖、確認案件地點及周遭環境,必要時親自到現場勘查
(3)依房屋坪數、格局、屋齡、地段等條件,比對實價登錄,瞭解附近相似案件市場合理行情
(4)彙整相關評估,回報價格給委託人參考,並約定簽訂委託銷售契約時間

三、簽訂委託及拍照製案(7天內)
(1)與所有權人簽訂正式委託銷售契約書,商討及議定不動產開價與底價
(2)至現場整理屋況,拍攝平面廣告照片
(3)製作完整不動產說明書及行銷文案,公司上架及進行網路、店頭、傳單廣告
(4)設置現場大型帆布或小型廣告板(需經委託人同意)
(5)向銀行初步徵詢,委賣房產標的物可貸款金額及成數,供未來準買方參考

四、銷售帶看及議價(1~數月)
(1)透過來電買方及團隊同仁主動推薦客戶帶看,輔以網路及傳單強銷
(2)至案件現場周圍區域做傳單派發及鄰居拜訪,吸引社區的口碑轉介
(3)主動邀約舊買方,做房屋或土地詳細介紹,適當展示本案件優點
(4)定期打掃維護現場環境,保持案件最佳的屋況,隨時面對客戶
(5)鎖定誠意買方,協助分析案件條件及說明大致稅費,鋪陳正式下斡旋或要約的意願

五、下斡旋及議價
(1)買方下斡旋金或簽立要約書面,正式出價,交由房仲人員向屋主溝通及協商
(2)若屋主對出價價格不甚滿意,房仲瞭解屋主大致意願後,再向買方溝通拉價,可能有一至數次運作
(3)若仍無法達成雙方合意,則嘗試邀約雙方見面談,尋求兩邊當面誠意溝通機會,盡力促成
(4)若最終還是無法達成,則將買方斡旋金無息全額返還,再為雙方另尋合適買方或物件

六、成交、簽約及過戶(全程約20至45天)
(1)一旦達到買賣雙方合意價格,由屋主簽收確認斡旋或要約書面,確保雙方權益
(2)約妥第三方專業地政士,協助簽訂正式不動產買賣契約,辦理履約保證(簽收後3~5天內)
(3)地政士依步驟辦理後續不動產買賣申報、繳稅、地政移轉登記事宜
(4)確認買方價金全部到位、賣方所有權已過戶移轉、地政士協助點交後,履保機關配合完成撥款
(5)正式完成不動產買賣交易,Happy Ending ~
 
 
關於房仲人員和房仲業者執業時應該遵守的法令:
 
主要規範管理不動產經紀業(房仲業)的法律,是依據【不動產經紀業管理條例】及其施行細則。而一個合格的房仲人員(及業者)應該符合的執業條件:

(1)不動產經紀業者需經過當地政府地政主管機關設立許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入當地同業公會及全國聯合會並繳交營業保證金。這些相關合法設立的證書,必需展示在店頭明顯處
(2)仲介人員(營業員)本身必需經過指定訓練機構,接受30小時專業課程訓練,並通過測試合格發給營業員證書(會有營業員編號),每四年必須上滿20小時專業課程延展證書效期。營業員執業時,必須加入合法設立的經紀業(房仲店頭),不得單獨從事仲介業務(個體戶)。
(3)不動產經紀業店頭必須至少聘任一位不動產經紀人(國家考試及格),執行全店的委託、買賣相關契據簽核及廣告文案審查等事宜。經紀人執業證書,並應展示於店頭。
(4)經紀業必需先與委託人(屋地主)簽訂委託契約書之後,才可以進行刊登廣告、帶看及銷售行為。
(5)經紀業或經紀人員所收取仲介服務費,依內政部規定為買賣雙方加總不得超過成交總價百分之六(普遍為賣方四買方二)。亦不得額外收取差價(例如能多賣多少就多給幾趴)或其他報酬(紅包)。
(6)房仲人員在執行業務過程中,應以不動產說明書(含現況說明書、產權資料等)向買方解說。簽訂買賣契約時,應將不動產說明書交付與買方,並由買方在不動產說明書上簽章。
(7)不動產廣告及銷售文案內容,必須與事實相符。廣告上需註明經紀業名稱及加盟店資訊(例如:幸福家不動產安平加盟店/鴻運多不動產開發有限公司)。關於不動產仲介業者廣告管理,是否涉及不實,係依內政部地政司頒布【不動產經紀業廣告處理原則】認定。