如何委託房仲銷售


當你開始想找房仲幫忙銷售不動產時,首先就必須要大概瞭解,有關屋主、地主委託銷售流程:

一、洽詢階段

(1)稍微閒聊該區域的行情及房市,瞭解房仲的專業度
(2)告知房屋地址、土地所在地段地號,以利房仲調查
(3)確認房屋或土地現場使用現況(空屋空地、出租中)
(4)等待房仲進一步回報結論,確認雙方面談時間

二、房仲調查及準備階段(3天左右)
(1)依據房屋及土地位址,調閱地政謄本,瞭解不動產標的基本資料
(2)搜尋Google地圖確認案件地點及周遭環境,必要時親到現場勘查
(3)依房屋坪數、格局、屋齡、地段等條件,查對實價登錄,瞭解附近相似案件的合理行情
(4)彙整相關評估結論,回報委託人參考,並約定簽訂委託銷售契約時間

三、簽訂委託及拍照製案(7天內)
(1)與所有權人簽訂正式委託銷售契約書,商討及建議不動產銷售價格
(2)至現場整理屋況,進行拍攝平面照片及720度全景環場照
(3)製作完整的不動產說明書及行銷文案,公司上架及進行網路、傳單行銷
(4)現場大型帆布架設或小型廣告板布置(需經委託人同意)
(5)向銀行初步徵詢,委賣房屋標的可貸款金額及成數,供未來準買方參考

四、銷售帶看及議價(1~數月)
(1)透過來電買方及團隊同仁主動推薦客戶帶看,輔以網路及傳單強銷
(2)至案件現場周圍區域做傳單派發及鄰居拜訪,吸引社區的口碑轉介
(3)帶看買方,並做房屋土地詳細介紹,適當展示本案件各項優點
(4)定期打掃維護現場環境,保持案件最佳的屋況,隨時面對客戶
(5)鎖定誠意買方,鋪陳正式下斡旋或要約的意願,並進行後續溝通與拉價

五、成交及簽訂買賣契約(全程約20至45天)
(1)一旦達到買賣雙方合意價格,將由屋主簽收確認斡旋書面,確保雙方權益
(2)約定第三方專業地政士,協助簽訂正式不動產買賣契約,辦理履約保證(簽收後3~5天內)
(3)地政士依步驟辦理後續不動產買賣申報、完稅、地政移轉登記事宜
(4)確認買方價金全部到位、賣方所有權已過戶移轉,完成點交及撥款
(5)正式完成不動產買賣交易,Happy Ending ~
 
 
關於房仲人員和房仲業者執業時應該遵守的法令:
 
不動產經紀業(房仲業)主要管理及規範的法令,是依據【不動產經紀業管理條例】及其施行細則。而一個合格的房仲人員(及業者)應該符合的銷售條件:

(1)不動產經紀業需經過當地政府地政主管機關設立許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入當地同業公會全國聯合會及繳交營業保證金。這些相關合法設立的證書,必需展示在店頭明顯處。
(2)仲介人員本身(營業員)必需經過指定訓練機構,接受30小時專業課程訓練,並通過測試合格發給營業員證書(會有營業員編號)。營業員執業時,必須加入合法設立的經紀業(房仲店頭),不得單獨從事仲介業務(個體戶)。
(3)不動產經紀業店頭必須至少聘任一位不動產經紀人(國家考試及格),執行全店的委託、買賣相關契據簽核及廣告文案審查等事宜。經紀人執業證書,並應展示於店頭。
(4)經紀業必需先與委託人(屋地主)簽訂委託契約書之後,才可以刊登廣告及開始帶看及銷售行為。
(5)經紀業或經紀人員收取服務費,上限依內政部規定為買賣雙方加總不得超過成交總價百分之六。亦不得額外收取差價(例如多賣多少就多給幾趴)或其他報酬(紅包)。
(6)房仲人員在執行業務過程中,應以不動產說明書(含現況說明書、產權資料等)向買方解說。簽訂買賣契約時,應將不動產說明書交付與買方,並由買方在不動產說明書上簽章。
(7)不動產廣告及銷售文案內容,必須與事實相符。廣告上需註明經紀業名稱及加盟店資訊(例如:幸福家不動產安平加盟店/鴻運多不動產開發有限公司)。關於不動產仲介業者廣告管理,是否涉及不實,係依內政部地政司頒布【不動產經紀業廣告處理原則】認定。